【評論主題】3 收益資本化率或折現率應綜合評估最適宜之方法決定,如採用債務保障比率方式決定,其計算式債務保障比率除了乘以貸款資金占不動產價格比率外,應再乘以下列何者?(A)債務保障常數(B)市場常數(C)存款常數

【評論內容】

估價43條1  收益資本化率或折現率之4種方法 

一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。

二、市場萃取法：選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。

三、加權平均資金成本法：依加權平均資金成本方式決定

四、債務保障比率法：依債務保障比率方式決定，其計算式如下：

收益資本化率或折現率＝債務保障比率× 貸款常數× 貸款資金占不動產價格比率

五、有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：

收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數

 

【評論主題】3 收益資本化率或折現率應綜合評估最適宜之方法決定,如採用債務保障比率方式決定,其計算式債務保障比率除了乘以貸款資金占不動產價格比率外,應再乘以下列何者?(A)債務保障常數(B)市場常數(C)存款常數

【評論內容】

估價43條1  收益資本化率或折現率之4種方法 

一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。

二、市場萃取法：選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。

三、加權平均資金成本法：依加權平均資金成本方式決定

四、債務保障比率法：依債務保障比率方式決定，其計算式如下：

收益資本化率或折現率＝債務保障比率× 貸款常數× 貸款資金占不動產價格比率

五、有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：

收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數

 

【評論主題】13 下列何者非屬贈與人或其繼承人,得主張撤銷贈與契約之原因?(A)附有負擔之贈與,贈與人已為給付而受贈人因過失不履行其負擔者(B)受贈人對於贈與人有扶養義務而不履行義務者(C)受贈人因故意不法行為致

【評論內容】答案(D) 是失其效力(A) 附有負擔之贈與,贈與人已為給付而受贈人因過失不履行其負擔者民法第41２條贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。負擔以公益為目的者，於贈與人死亡後，主管機關或檢察官得請求受贈人履行其負擔。(B) 受贈人對於贈與人有扶養義務而不履行義務者(C) 受贈人因故意不法行為致贈與人死亡者民法第416條　受贈人對於贈與人，有左列情事之一者，贈與人得撤銷其贈與：一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。前項撤銷權，自贈與人知有撤銷原因...

【評論主題】3 收益資本化率或折現率應綜合評估最適宜之方法決定,如採用債務保障比率方式決定,其計算式債務保障比率除了乘以貸款資金占不動產價格比率外,應再乘以下列何者?(A)債務保障常數(B)市場常數(C)存款常數

【評論內容】

估價43條1  收益資本化率或折現率之4種方法 

一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。

二、市場萃取法：選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。

三、加權平均資金成本法：依加權平均資金成本方式決定

四、債務保障比率法：依債務保障比率方式決定，其計算式如下：

收益資本化率或折現率＝債務保障比率× 貸款常數× 貸款資金占不動產價格比率

五、有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：

收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數

 

【評論主題】1 依我國民法第1173條有關歸扣之規定,下列何種被繼承人生前將財產贈與某特定繼承人,無須將該贈與價額,於遺產分割時,由該繼承人之應繼分中扣除?(A)因該特定繼承人結婚時之贈與(B)因該特定繼承人重大

【評論內容】繼承開始前因結婚、分居或營業之贈與記憶法: 父母都希望子女可以趕快 結婚、成家、立業

【評論主題】8 下列關於合會契約之敘述，何者正確？(A)會首及會員以自然人為限 (B)無行為能力人得為合會會首 (C)限制行為能力人得為合會會首 (D)會首得兼為同一合會之會員

【評論內容】

雖然就考這一條法條, 但還是錯了 :( 

民法 第 709-2 條1  會首及會員，以自然人為限。2  會首不得兼為同一合會之會員。3  無行為能力人及限制行為能力人不得為會首，亦不得參加其法定代理人為會首之合會。

(A) 會首及會員以自然人為限 --> O

【評論主題】3 下列關於意思表示之敘述，何者正確？(A)法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上給付或為給付之約定，毋待向法院聲請撤銷，當然無效 (B)通謀虛偽意思表示而隱藏他項法律行為者，該二行為均

【評論內容】(A) 法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上給付或為給付之約定，毋待向法院聲請撤銷，當然無效 --> 需要由利害人聲請 

第 74 條法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付

(B) 通謀虛偽意思表示而隱藏他項法律行為者，該二行為均無效-->有效虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。

 (D) 表意人受第三人之脅迫而為意思表示，如相對人為善意者，則不得撤銷  --> 被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。

故意

單獨虛偽意思表示 民#86

- 表意人無欲為...

【評論主題】21 依民法規定，下列關於收養之敘述，何者錯誤？(A)收養者之年齡，應長於被收養者 18 歲以上(B)收養應以書面為之，並向法院聲請認可(C)夫妻共同收養子女時，於收養登記前，應以書面約定養子女從養父

【評論內容】(A) 收養者之年齡，應長於被收養者 18 歲以上民法 第 1073 條收養者之年齡，應長於被收養者二十歲以上。但夫妻共同收養時，夫妻之一方長於被收養者二十歲以上，而他方僅長於被收養者十六歲以上，亦得收養。夫妻之一方收養他方之子女時，應長於被收養者十六歲以上。(B) 收養應以書面為之，並向法院聲請認可民法 第 1078 條收養應以書面為之，並向法院聲請認可。收養有無效、得撤銷之原因或違反其他法律規定者，法院應不予認可。(C) 夫妻共同收養子女時，於收養登記前，應以書面約定養子女從養父姓、養母姓或維持原來之姓民法 第 1078 條養子女從收養者之姓或維持原來之姓。夫妻共同收養子女時，於收養登記前，應以書面約定養子女從養父...

【評論主題】5 甲與乙於民國（下同）90 年成立 A 地之買賣契約，但甲均未向乙請求辦理移轉登記。光陰似箭歲月如梭，於 112 年某日，甲起訴請求乙辦理移轉登記。訴訟中，乙高喊：時間都過那麼久了，以前都不請求，為

【評論內容】(A) 乙之抗辯，是在進行同時履行抗辯-->消滅時效抗辯

【評論主題】22 某甲依法受輔助宣告，法院選定乙為甲之輔助人。關於輔助人及有關輔助之職務，下列敘述何者錯誤？(A)乙應以與處理自己事務為同一之注意，執行輔助職務(B)乙不得受讓甲之財產(C)乙如有正當理由，經法院

【評論內容】(A) 乙應以與處理自己事務為同一之注意，執行輔助職務--> 民法第1100條 (輔助人準用)監護人應以善良管理人之注意，執行監護職務。(B) 乙不得受讓甲之財產民法第1102條 (輔助人準用) 監護人不得受讓受監護人之財產。(C) 乙如有正當理由，經法院許可者，得辭任其職務民法第1095條 (輔助人準用)監護人有正當理由，經法院許可者，得辭任其職務(輔助人準用)(D) 設乙於擔任輔助人後死亡，法院於另行選定甲之輔助人確定前，由當地社會福利主管機關為甲之輔助人民法第1106條 (輔助人準用)監護人有下列情形之一，且受監護人無第一千零九十四條第一項之監護人者，法院得依受監護人、第一千零九十四條第三項聲請權人之聲請或依職權，另行選定適當之監...

【評論主題】15 下列關於普通地上權存續期限之敘述，何者錯誤？(A)地上權定有期限者，原則上，該地上權因存續期限屆滿而消滅(B)地上權未定期限者，存續期間滿 10 年後，法院即得因當事人之請求，定其存續期限(C)

【評論內容】(A) 地上權定有期限者，原則上，該地上權因存續期限屆滿而消滅

【評論主題】9 甲將乙寄託市價新臺幣（下同）100 萬元之古董花瓶，為自己利益以 150 萬元出賣於善意並無過失之丙，並依讓與合意交付於丙。下列敘述何者錯誤？(A)丙善意取得該花瓶之所有權(B)甲之行為構成侵權行

【評論內容】民法第 176 條管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。第一百七十四條第二項規定之情形，管理人管理事務，雖違反本人之意思，仍有前項之請求權。民法第 177 條管理事務不合於前條之規定時，本人仍得享有因管理所得之利益，而本人所負前條第一項對於管理人之義務，以其所得之利益為限。前項規定，於管理人明知為他人之事務，而為自己之利益管理之者，準用之。不法管理亦稱準無因管理或不真正無因管理，乃明知為他人事務而以為自己利益之意思，將他人事務視為自己事務而為管理。其原非無因管理之性質，而屬侵權行為與不當得利之問題；(1) 基於侵權行為，向管理人請求損害賠償時，祇能請求賠償所受之損害及所失之利益(2) 基於不當得利請求返還時，亦祇能以所受損害為最高限度，逾此限度之利得，即不得請求返還。。

【評論主題】11 下列關於消費借貸之敘述，何者正確？(A)消費借貸以支付利息為成立要件(B)消費借貸如未定返還期限，貸與人得隨時逕行請求返還(C)有償消費借貸之借用物縱有瑕疵，借用人不得請求貸與人另行交付無瑕疵之

【評論內容】民法第474條：稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約。當事人之一方對他方負金錢或其他代替物之給付義務而約定以之作為消費借貸之標的者，亦成立消費借貸。(A) 消費借貸以支付利息為成立要件-->消費借貸可分成兩種: 有償消費借貸: 有利息或其他報償無償消費借貸: 沒有利息或其他報償(B) 消費借貸如未定返還期限，貸與人得隨時逕行請求返還。有約定期限：約定期限內返還無約定期限：借用人得隨時返還，貸與人亦得定一個月以上之相當期限，催告返還。民法第478條借用人應於約定期限內，返還與借用物種類、品質、數量相同之物，未定返還期限者，借用人得隨時返還，貸...

【評論主題】4 下列何者，不會使請求權之消滅時效中斷？(A)聲請調解 (B)請求權人因法定代理人死亡而無法定代理人(C)提付仲裁 (D)開始執行行為或聲請強制執行

【評論內容】消滅時效中斷一、請求若於請求後六個月內不起訴，視為不中斷二、承認 三、起訴若撤回其訴，或因不合法而受駁回之裁判，其裁判確定，視為不中斷。與起訴有同一效力依督促程序，聲請發支付命令。若撤回其訴，或因不合法而受駁回之裁判，其裁判確定，視為不中斷。聲請調解或提付仲裁。若撤回聲請，或受駁回之裁判，或支付命令失其效力時，視為不中斷。申報和解債權或破產債權。若債權人撤回其申報時，視為不中斷。告知訴訟。若於訴訟終結後，六個月內不起訴，視為不中斷。開始執行行為。若因權利人之聲請，或法律上要件之欠缺而撤銷其執行處分時，視為不中斷。聲請強制執行若撤回其聲請，或...

【評論主題】2 下列關於消滅時效之敘述，何者正確？(A)甲乙成立租賃關係，雙方得約定甲乙間之租金給付請求權不會因時效而消滅(B)甲乙間有借款關係並設定普通抵押權，借款返還請求權之擔保，縱使已罹消滅時效，債權人乙仍

【評論內容】(A) 甲乙成立租賃關係，雙方得約定甲乙間之租金給付請求權不會因時效而消滅-->不可以私自約定 民法 第147 條 時效期間，不得以法律行為加長或減短之，並不得預先拋棄時效之利益。(B) 甲乙間有借款關係並設定普通抵押權，借款返還請求權之擔保，縱使已罹消滅時效，債權人乙仍得於消滅時效完成後 5 年間行使抵押權取償民法 第880條以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。(C) 時效完成後之請求權，即已失效不存在，債權人不得再對債務人請求履行時效完成後債權依然存在，債權人仍可以請求給付，但債務人能以時效消滅來履行抗辯權(D) 時效完成後之請求權，如果...

【評論主題】25 經紀業尚未與委託人簽訂委託契約書便刊登廣告及銷售時，依規定由直轄市、縣（市）主管機關處多少罰鍰？ (A)新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰 (B)新臺幣一萬元以上五萬元以下罰鍰 (C)新臺幣三萬元以

【評論內容】

違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。

第七條第六項全國聯合會應訂立經紀業倫理規範，提經會員代表大會通過後，報請中央主管機關備查。第十一條：經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。但非常態營業處所，其所銷售總金額達新臺幣六億元以上，該處所至少應置專業經紀人一人。營業處所經紀營業員數每逾二十名時，應增設經紀人一人。第十七條經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。第十九條第一項經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價...

【評論主題】23 如果有一交易違反公平交易法，下列有關於行使損害賠償之敘述何者正確？(A)自此一交易日起二年不行使請求權，請求權時效消滅 (B)被害人不論何時得知損害，自得知之日起逾二年不行使請求權，請求權時效消

【評論內容】

第 32 條

本章所定之請求權，自請求權人知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自為行為時起，逾十年者亦同。

【評論主題】20 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，有特定之情形，非經載明於規約者，不生效力。下列敘述何者非屬之？ (A)違反義務之處理方式 (B)禁止住戶飼養動物之特別約定 (C)財務運作之監督規定 (D)

【評論內容】有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。

【評論主題】5 依不動產經紀業管理條例關於獎懲之規定，下列敘述何者錯誤？(A)非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或 行為人罰鍰 (B)經紀業開始營業後自行停止營業連續

【評論內容】是直轄市或縣（市）主管機關設立

【評論主題】18甲將其A地設定地上權予乙,乙於A土地上興建B屋一棟。其後甲為貸款擔保而將其A地設定抵押權予丙,乙亦因其貸款擔保而將B設定抵押權予丁。下列敘述何者正確? (A)若丁實行抵押權拍賣B屋時,A地所有權應

【評論內容】(A) 若丁實行抵押權拍賣B屋時,A地所有權應付拍賣之--> 不行 因為抵押權是設定在B屋(B) 若丁實行抵押權拍賣B屋時,地上權應付拍賣之-->(C) 若丙實行抵押權拍賣A地所有權時,B屋應付拍賣之-->這個是在先設定抵押權後 B屋才蓋的情況下才可以併附拍賣但建物拍得的金額不用來償債(D) 若丙實行抵押權拍賣A地所有權時,地上權應付拍賣之-->地上權的所有人應該是乙 , 不是甲 併付拍賣的幾個情況:1.民法第877條: 土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者2.民法第866條: 不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人...

【評論主題】14 關於共有不動產分管契約之敘述,下列何者正確?(A)分管契約應以共有人半數以上及其應有部分合計過半數,或應有部分合計逾三分之二之同意訂定之(B)分管契約訂定後,若因情事變更難以繼續時,法院得因任何

【評論內容】(A) 分管契約應以共有人半數以上及其應有部分合計過半數,或應有部分合計逾三分之二之同意訂定之

【評論主題】13 下列何者非屬贈與人或其繼承人,得主張撤銷贈與契約之原因?(A)附有負擔之贈與,贈與人已為給付而受贈人因過失不履行其負擔者(B)受贈人對於贈與人有扶養義務而不履行義務者(C)受贈人因故意不法行為致

【評論內容】答案(D) 是失其效力(A) 附有負擔之贈與,贈與人已為給付而受贈人因過失不履行其負擔者民法第41２條贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。負擔以公益為目的者，於贈與人死亡後，主管機關或檢察官得請求受贈人履行其負擔。(B) 受贈人對於贈與人有扶養義務而不履行義務者(C) 受贈人因故意不法行為致贈與人死亡者民法第416條　受贈人對於贈與人，有左列情事之一者，贈與人得撤銷其贈與：一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。前項撤銷權，自贈與人知有撤銷原因...

【評論主題】2 下列何種情況是非屬於近親禁止結婚之規範範圍?(A)與離婚後無依無靠之前小姨子结婚。(B)與終止收養後之前養女結婚(C)與自己兒子離婚後之前媳婦結婚(D)與叔叔死亡後孤苦守寡之叔母结婚

【評論內容】

容易忘記的稱呼 小姨子：妻子的妹妹連襟：妻子的姐妹的丈夫妯娌：兄弟的妻子間互相間的稱呼或合稱

(A) 與離婚後無依無靠之前小姨子结婚。旁系姻親輩分相同可言情小說常見的劇本XD(B) 與終止收養後之前養女結婚--> 收養而成立之直系親屬(C) 與自己兒子離婚後之前媳婦結婚-->直系姻親結婚之限制，於姻親關係消滅後，亦適用之 所以之前的五億高中生的案子, 公公不可以跟媳婦結婚(D) 與叔叔死亡後孤苦守寡之叔母结婚叔叔是旁系血親三等叔母是旁系姻親三等 輩分不相同  

此外提醒: 血親的配偶的血親 不是親屬關係

第 983 條與左列親屬，不得結婚︰一、直系血親及直系姻親。二、旁系血親在六親等以內者。但因收養而成立之四親等及六親等...

【評論主題】22科學園區附近的農業用地,未來可能變更為建地,土地所有權人要求估價人員針對其農地未來可能變更為建地情況進行估價,請問該筆土地的價格屬於何種類?(A)正常價格(B)特定價格(C)限定價格(D)特殊價格

【評論內容】本題是符合預測原則的描述.. 用來混淆考生 預測原則：  不動產價值係決定於市場參與者對未來利益之預期。從事不動產估價時，應瞭解買者與出售者對不動產趨勢之認知與未來期望，以客觀估定其價額。 　 法條依據：  不動產估價技術規則第２條一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：（一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。（二）以不動產合併為目的。（三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。三、...

【評論主題】19 以收益法估價時,對於客觀淨收益的計算應以何種情形為計算基準?(A)以比較標的作最有效使用為計算基準(B)以勘估標的作最大效益使用為計算基準(C)以比較標的作最大效益使用為計算基準(D)以勘估標的

【評論內容】

收益法裡的直接資本化法用「勘估標的」的「未來平均一年的客觀淨收益」來除資本化率來求收益價格第 33 條

1 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。

2  以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。3  前項契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益。

【評論主題】13 不動產估價,應註明其價格種類；以何種價格估價時應敘明其估價條件,並同時估計其正常價格?(A)限定價格(B)特殊價格(C)特定價格(D)特別價格

【評論內容】

不動產估價規則 第 6 條

1  不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定租金。

2  不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。

不動產估價規則 第 2 條-->四個價格 都要背(D) 經適當市場行銷及正常交易條件-->是屬於正常價格的條件　一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。

二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示...

【評論主題】12不動產估價之限定價格指具有市場性之不動產,在下列限定條件之一所形成之價值,並以貨幣金額表示者。請問下列何者非屬限定條件?(A)以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的(B)以不動產合併為目的(

【評論內容】

不動產估價規則第二條: 四個價格 都要背(D) 經適當市場行銷及正常交易條件-->是屬於正常價格的條件　一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。

二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：

（一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。（二）以不動產合併為目的。（三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。

三、特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。

四、特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。

【評論主題】3 收益資本化率或折現率應綜合評估最適宜之方法決定,如採用債務保障比率方式決定,其計算式債務保障比率除了乘以貸款資金占不動產價格比率外,應再乘以下列何者?(A)債務保障常數(B)市場常數(C)存款常數

【評論內容】

估價43條1  收益資本化率或折現率之4種方法 

一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。

二、市場萃取法：選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。

三、加權平均資金成本法：依加權平均資金成本方式決定

四、債務保障比率法：依債務保障比率方式決定，其計算式如下：

收益資本化率或折現率＝債務保障比率× 貸款常數× 貸款資金占不動產價格比率

五、有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：

收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數

 

【評論主題】2 不動產估價應敘明價格種類,當不動產估價師受託辦理龜山島估價,您認為應屬於何種價格種類?(A)正常價格(B)限定價格(C)特定價格(D)特殊價格

【評論內容】

不動產估價規則第二條: 四個價格 都要背特殊價格最好辨認的就是只有他不具市場性 所以很"特殊"龜山島、 總統府、 釣魚台.... 都是一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。

二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：

（一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。（二）以不動產合併為目的。（三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。

三、特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。

四、特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。

【評論主題】1 平均地權條例近日研議抑制炒房之修法動向,其對不動產市場之影響,是屬於不動產估價影響因素中之下列何種因素?(A)市場因素(B)一般因素(C)區域因素(D)個別因素

【評論內容】依據法條:    不動產估價技術規則  第 2 條 &第 19 條 做比較整合有關於名詞解釋在#2 跟#19有點類似又有些差異, 考試都放在一起很容易搞混, 且很常考 本題是" 平均地權條例近日研議抑制炒房之修法動向" ---> 政治、社會、經濟估技2: 大範圍的概念名詞 十四、一般因素：指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。十五、區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。十六、個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。估技19 是在說明比較法的價格調整一、情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在...

【評論主題】1 依我國民法第1173條有關歸扣之規定,下列何種被繼承人生前將財產贈與某特定繼承人,無須將該贈與價額,於遺產分割時,由該繼承人之應繼分中扣除?(A)因該特定繼承人結婚時之贈與(B)因該特定繼承人重大

【評論內容】繼承開始前因結婚、分居或營業之贈與記憶法: 父母都希望子女可以趕快 結婚、成家、立業

【評論主題】8 下列關於合會契約之敘述，何者正確？(A)會首及會員以自然人為限 (B)無行為能力人得為合會會首 (C)限制行為能力人得為合會會首 (D)會首得兼為同一合會之會員

【評論內容】

雖然就考這一條法條, 但還是錯了 :( 

民法 第 709-2 條1  會首及會員，以自然人為限。2  會首不得兼為同一合會之會員。3  無行為能力人及限制行為能力人不得為會首，亦不得參加其法定代理人為會首之合會。

(A) 會首及會員以自然人為限 --> O

【評論主題】3 下列關於意思表示之敘述，何者正確？(A)法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上給付或為給付之約定，毋待向法院聲請撤銷，當然無效 (B)通謀虛偽意思表示而隱藏他項法律行為者，該二行為均

【評論內容】(A) 法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上給付或為給付之約定，毋待向法院聲請撤銷，當然無效 --> 需要由利害人聲請 

第 74 條法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付

(B) 通謀虛偽意思表示而隱藏他項法律行為者，該二行為均無效-->有效虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。

 (D) 表意人受第三人之脅迫而為意思表示，如相對人為善意者，則不得撤銷  --> 被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。

故意

單獨虛偽意思表示 民#86

- 表意人無欲為...

【評論主題】2 下列關於消滅時效之敘述，何者正確？(A)甲乙成立租賃關係，雙方得約定甲乙間之租金給付請求權不會因時效而消滅(B)甲乙間有借款關係並設定普通抵押權，借款返還請求權之擔保，縱使已罹消滅時效，債權人乙仍

【評論內容】(A) 甲乙成立租賃關係，雙方得約定甲乙間之租金給付請求權不會因時效而消滅-->不可以私自約定 民法 第147 條 時效期間，不得以法律行為加長或減短之，並不得預先拋棄時效之利益。(B) 甲乙間有借款關係並設定普通抵押權，借款返還請求權之擔保，縱使已罹消滅時效，債權人乙仍得於消滅時效完成後 5 年間行使抵押權取償民法 第880條以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。(C) 時效完成後之請求權，即已失效不存在，債權人不得再對債務人請求履行時效完成後債權依然存在，債權人仍可以請求給付，但債務人能以時效消滅來履行抗辯權(D) 時效完成後之請求權，如果...

【評論主題】22 某甲依法受輔助宣告，法院選定乙為甲之輔助人。關於輔助人及有關輔助之職務，下列敘述何者錯誤？(A)乙應以與處理自己事務為同一之注意，執行輔助職務(B)乙不得受讓甲之財產(C)乙如有正當理由，經法院

【評論內容】(A) 乙應以與處理自己事務為同一之注意，執行輔助職務--> 民法第1100條 (輔助人準用)監護人應以善良管理人之注意，執行監護職務。(B) 乙不得受讓甲之財產民法第1102條 (輔助人準用) 監護人不得受讓受監護人之財產。(C) 乙如有正當理由，經法院許可者，得辭任其職務民法第1095條 (輔助人準用)監護人有正當理由，經法院許可者，得辭任其職務(輔助人準用)(D) 設乙於擔任輔助人後死亡，法院於另行選定甲之輔助人確定前，由當地社會福利主管機關為甲之輔助人民法第1106條 (輔助人準用)監護人有下列情形之一，且受監護人無第一千零九十四條第一項之監護人者，法院得依受監護人、第一千零九十四條第三項聲請權人之聲請或依職權，另行選定適當之監...

【評論主題】21 依民法規定，下列關於收養之敘述，何者錯誤？(A)收養者之年齡，應長於被收養者 18 歲以上(B)收養應以書面為之，並向法院聲請認可(C)夫妻共同收養子女時，於收養登記前，應以書面約定養子女從養父

【評論內容】(A) 收養者之年齡，應長於被收養者 18 歲以上民法 第 1073 條收養者之年齡，應長於被收養者二十歲以上。但夫妻共同收養時，夫妻之一方長於被收養者二十歲以上，而他方僅長於被收養者十六歲以上，亦得收養。夫妻之一方收養他方之子女時，應長於被收養者十六歲以上。(B) 收養應以書面為之，並向法院聲請認可民法 第 1078 條收養應以書面為之，並向法院聲請認可。收養有無效、得撤銷之原因或違反其他法律規定者，法院應不予認可。(C) 夫妻共同收養子女時，於收養登記前，應以書面約定養子女從養父姓、養母姓或維持原來之姓民法 第 1078 條養子女從收養者之姓或維持原來之姓。夫妻共同收養子女時，於收養登記前，應以書面約定養子女從養父...

【評論主題】15 下列關於普通地上權存續期限之敘述，何者錯誤？(A)地上權定有期限者，原則上，該地上權因存續期限屆滿而消滅(B)地上權未定期限者，存續期間滿 10 年後，法院即得因當事人之請求，定其存續期限(C)

【評論內容】(A) 地上權定有期限者，原則上，該地上權因存續期限屆滿而消滅

【評論主題】9 甲將乙寄託市價新臺幣（下同）100 萬元之古董花瓶，為自己利益以 150 萬元出賣於善意並無過失之丙，並依讓與合意交付於丙。下列敘述何者錯誤？(A)丙善意取得該花瓶之所有權(B)甲之行為構成侵權行

【評論內容】民法第 176 條管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。第一百七十四條第二項規定之情形，管理人管理事務，雖違反本人之意思，仍有前項之請求權。民法第 177 條管理事務不合於前條之規定時，本人仍得享有因管理所得之利益，而本人所負前條第一項對於管理人之義務，以其所得之利益為限。前項規定，於管理人明知為他人之事務，而為自己之利益管理之者，準用之。不法管理亦稱準無因管理或不真正無因管理，乃明知為他人事務而以為自己利益之意思，將他人事務視為自己事務而為管理。其原非無因管理之性質，而屬侵權行為與不當得利之問題；(1) 基於侵權行為，向管理人請求損害賠償時，祇能請求賠償所受之損害及所失之利益(2) 基於不當得利請求返還時，亦祇能以所受損害為最高限度，逾此限度之利得，即不得請求返還。。

【評論主題】11 下列關於消費借貸之敘述，何者正確？(A)消費借貸以支付利息為成立要件(B)消費借貸如未定返還期限，貸與人得隨時逕行請求返還(C)有償消費借貸之借用物縱有瑕疵，借用人不得請求貸與人另行交付無瑕疵之

【評論內容】民法第474條：稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約。當事人之一方對他方負金錢或其他代替物之給付義務而約定以之作為消費借貸之標的者，亦成立消費借貸。(A) 消費借貸以支付利息為成立要件-->消費借貸可分成兩種: 有償消費借貸: 有利息或其他報償無償消費借貸: 沒有利息或其他報償(B) 消費借貸如未定返還期限，貸與人得隨時逕行請求返還。有約定期限：約定期限內返還無約定期限：借用人得隨時返還，貸與人亦得定一個月以上之相當期限，催告返還。民法第478條借用人應於約定期限內，返還與借用物種類、品質、數量相同之物，未定返還期限者，借用人得隨時返還，貸...

【評論主題】5 甲與乙於民國（下同）90 年成立 A 地之買賣契約，但甲均未向乙請求辦理移轉登記。光陰似箭歲月如梭，於 112 年某日，甲起訴請求乙辦理移轉登記。訴訟中，乙高喊：時間都過那麼久了，以前都不請求，為

【評論內容】(A) 乙之抗辯，是在進行同時履行抗辯-->消滅時效抗辯

【評論主題】4 下列何者，不會使請求權之消滅時效中斷？(A)聲請調解 (B)請求權人因法定代理人死亡而無法定代理人(C)提付仲裁 (D)開始執行行為或聲請強制執行

【評論內容】消滅時效中斷一、請求若於請求後六個月內不起訴，視為不中斷二、承認 三、起訴若撤回其訴，或因不合法而受駁回之裁判，其裁判確定，視為不中斷。與起訴有同一效力依督促程序，聲請發支付命令。若撤回其訴，或因不合法而受駁回之裁判，其裁判確定，視為不中斷。聲請調解或提付仲裁。若撤回聲請，或受駁回之裁判，或支付命令失其效力時，視為不中斷。申報和解債權或破產債權。若債權人撤回其申報時，視為不中斷。告知訴訟。若於訴訟終結後，六個月內不起訴，視為不中斷。開始執行行為。若因權利人之聲請，或法律上要件之欠缺而撤銷其執行處分時，視為不中斷。聲請強制執行若撤回其聲請，或...

【評論主題】25 經紀業尚未與委託人簽訂委託契約書便刊登廣告及銷售時，依規定由直轄市、縣（市）主管機關處多少罰鍰？ (A)新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰 (B)新臺幣一萬元以上五萬元以下罰鍰 (C)新臺幣三萬元以

【評論內容】

違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。

第七條第六項全國聯合會應訂立經紀業倫理規範，提經會員代表大會通過後，報請中央主管機關備查。第十一條：經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。但非常態營業處所，其所銷售總金額達新臺幣六億元以上，該處所至少應置專業經紀人一人。營業處所經紀營業員數每逾二十名時，應增設經紀人一人。第十七條經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。第十九條第一項經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價...

【評論主題】23 如果有一交易違反公平交易法，下列有關於行使損害賠償之敘述何者正確？(A)自此一交易日起二年不行使請求權，請求權時效消滅 (B)被害人不論何時得知損害，自得知之日起逾二年不行使請求權，請求權時效消

【評論內容】

第 32 條

本章所定之請求權，自請求權人知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自為行為時起，逾十年者亦同。

【評論主題】20 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，有特定之情形，非經載明於規約者，不生效力。下列敘述何者非屬之？ (A)違反義務之處理方式 (B)禁止住戶飼養動物之特別約定 (C)財務運作之監督規定 (D)

【評論內容】有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。

【評論主題】5 依不動產經紀業管理條例關於獎懲之規定，下列敘述何者錯誤？(A)非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或 行為人罰鍰 (B)經紀業開始營業後自行停止營業連續

【評論內容】是直轄市或縣（市）主管機關設立

【評論主題】22科學園區附近的農業用地,未來可能變更為建地,土地所有權人要求估價人員針對其農地未來可能變更為建地情況進行估價,請問該筆土地的價格屬於何種類?(A)正常價格(B)特定價格(C)限定價格(D)特殊價格

【評論內容】本題是符合預測原則的描述.. 用來混淆考生 預測原則：  不動產價值係決定於市場參與者對未來利益之預期。從事不動產估價時，應瞭解買者與出售者對不動產趨勢之認知與未來期望，以客觀估定其價額。 　 法條依據：  不動產估價技術規則第２條一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：（一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。（二）以不動產合併為目的。（三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。三、...

【評論主題】19 以收益法估價時,對於客觀淨收益的計算應以何種情形為計算基準?(A)以比較標的作最有效使用為計算基準(B)以勘估標的作最大效益使用為計算基準(C)以比較標的作最大效益使用為計算基準(D)以勘估標的

【評論內容】

收益法裡的直接資本化法用「勘估標的」的「未來平均一年的客觀淨收益」來除資本化率來求收益價格第 33 條

1 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。

2  以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。3  前項契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益。

【評論主題】13 不動產估價,應註明其價格種類；以何種價格估價時應敘明其估價條件,並同時估計其正常價格?(A)限定價格(B)特殊價格(C)特定價格(D)特別價格

【評論內容】

不動產估價規則 第 6 條

1  不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定租金。

2  不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。

不動產估價規則 第 2 條-->四個價格 都要背(D) 經適當市場行銷及正常交易條件-->是屬於正常價格的條件　一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。

二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示...

【評論主題】12不動產估價之限定價格指具有市場性之不動產,在下列限定條件之一所形成之價值,並以貨幣金額表示者。請問下列何者非屬限定條件?(A)以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的(B)以不動產合併為目的(

【評論內容】

不動產估價規則第二條: 四個價格 都要背(D) 經適當市場行銷及正常交易條件-->是屬於正常價格的條件　一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。

二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：

（一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。（二）以不動產合併為目的。（三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。

三、特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。

四、特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。

【評論主題】2 不動產估價應敘明價格種類,當不動產估價師受託辦理龜山島估價,您認為應屬於何種價格種類?(A)正常價格(B)限定價格(C)特定價格(D)特殊價格

【評論內容】

不動產估價規則第二條: 四個價格 都要背特殊價格最好辨認的就是只有他不具市場性 所以很"特殊"龜山島、 總統府、 釣魚台.... 都是一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。

二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：

（一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。（二）以不動產合併為目的。（三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。

三、特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。

四、特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。

【評論主題】3 收益資本化率或折現率應綜合評估最適宜之方法決定,如採用債務保障比率方式決定,其計算式債務保障比率除了乘以貸款資金占不動產價格比率外,應再乘以下列何者?(A)債務保障常數(B)市場常數(C)存款常數

【評論內容】

估價43條1  收益資本化率或折現率之4種方法 

一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。

二、市場萃取法：選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。

三、加權平均資金成本法：依加權平均資金成本方式決定

四、債務保障比率法：依債務保障比率方式決定，其計算式如下：

收益資本化率或折現率＝債務保障比率× 貸款常數× 貸款資金占不動產價格比率

五、有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：

收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數

 

【評論主題】1 平均地權條例近日研議抑制炒房之修法動向,其對不動產市場之影響,是屬於不動產估價影響因素中之下列何種因素?(A)市場因素(B)一般因素(C)區域因素(D)個別因素

【評論內容】依據法條:    不動產估價技術規則  第 2 條 &第 19 條 做比較整合有關於名詞解釋在#2 跟#19有點類似又有些差異, 考試都放在一起很容易搞混, 且很常考 本題是" 平均地權條例近日研議抑制炒房之修法動向" ---> 政治、社會、經濟估技2: 大範圍的概念名詞 十四、一般因素：指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。十五、區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。十六、個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。估技19 是在說明比較法的價格調整一、情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在...